아파트 하자보수 담보 책임 이란?
아파트 하자보수 담보 책임은 일반적으로 아파트 단지의 건물 또는 시설에 발생한 하자나 결함에 대한 책임을 의미합니다.
이에 대한 책임은 보통 아파트 단지를 운영하고 관리하는 단체 또는 건설사에게 있습니다. 아래는 일반적인 아파트 하자담보에 대한 설명입니다
건물구조 및 공동부분의 하자담보
건물의 구조적 결함이나 공동 부분의 하자는 건설사 또는 시행사의 책임으로 간주될 수 있습니다. 이러한 하자는 건물이 완공된 이후에 발견되더라도 건설사 또는 개발사가 책임져야 합니다.
시설물 및 공동시설의 하자담보
수도시설, 전기시설, 엘리베이터, 주차장 등 아파트 단지 내의 다양한 시설물과 공동시설에 발생한 하자 역시 관리 단체 또는 운영사의 책임으로 간주됩니다.
아파트 개별주택의 하자담보 (전유부 하자)
각각의 아파트 유주(주택 소유자)가 소유한 개별 주택에 대한 하자는 일반적으로 해당 주택의 소유자가 책임을 져야 합니다. 그러나 공동 부분이나 시설물에 대한 하자는 위에서 언급한 것처럼 관리 단체 또는 운영사의 책임이 될 수 있습니다.
아파트 하자 의 범위 (공동주택관리법 시행령 제37조)
내력구조부의 하자
- 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
- 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우
시설공사의 하자
- 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선(結線) 불량, 고사(枯死) 및 입상(立像) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우
아파트 하자보수 담보책임기간(개정2017.9.29. 공동주택관리법 시행령)
내력구조부별 하자에 대한 담보책임기간 : 10년
- 내력구조부란「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부, 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段) 를 말함
시설공사별 하자담보책임기간 : 「공동주택관리법 시행령」제36조의 별표4, 아래 표와 같음
| 책임기간 | 시설공사 | 세부공종 |
|---|---|---|
| 2년 | 마감공사 | 미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사(건물내부 공사), 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품 |
| 3년 | 옥외급수ㆍ위생 관련공사 | 공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련 공사 |
| 난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사 | 열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사 | |
| 급ㆍ배수 및 위생설비공사 | 급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수ㆍ통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사 | |
| 가스설비공사 | 가스설비공사, 가스저장시설공사 | |
| 목공사 | 구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사 | |
| 창호공사 | 창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사 | |
| 조경공사 | 식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사 | |
| 전기 및 전력 설비공사 | 배관ㆍ배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수ㆍ변전설비공사, 수ㆍ배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사 | |
| 신재생 에너지 설비공사 | 태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사 | |
| 정보통신공사 | 통신ㆍ신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사 | |
| 지능형 홈네트워크 설비 공사 | 홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사 | |
| 소방시설공사 | 소화설비공사, 제연설비공사, 방재설비공사, 자동화재탐지설비공사 | |
| 단열공사 | 벽체, 천장 및 바닥의 단열공사 | |
| 잡공사 | 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사 | |
| 5년 | 대지조성공사 | 토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사 |
| 철근콘크리트공사 | 일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사 | |
| 철골공사 | 일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사 | |
| 조적공사 | 일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사, 석공사(건물외부 공사) | |
| 지붕공사 | 지붕공사, 홈통 및 우수관공사 | |
| 방수공사 | 방수공사 |
아파트 하자보수 담보책임기간 기산일
전유부분 : 입주자에게 인도한 날
공용부분 : 사용검사일(=사용승인일)
※ 비고 : 기초공사 · 지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제9조의2제1항제1호에 따른 지반공사의 경우 담보책임기간은 10년
아파트 하자보수 청구
신청기준
전유부분 : 입주자
공용부분 : 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소장), 관리단( 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 )
하자보수 절차
- 입주자대표회의등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 함.
- 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자대표회의등에게 서면 통보하고 보수하여야 함.
※ 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면으로 통보함
하자보수계획서 기재사항
- 하자부위, 보수방법, 보수기간
- 담당자 성명 및 연락처
- 그 밖에 보수에 필요한 사항
※ 하자보수가 완료되면 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의등에 통보하여야 함.
아파트 하자보수 종료
√ 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전 입주자대표회의에 서면으로 만료 예정일을 통보하여야 함.
※ 서면 : 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 경과 후 하자보수를 청구할 수 없음에 대한 공지 포함
√ 통보를 받은 입주자대표회의는 다음 각 호에 따른 조치를 하여야 함.
전유부분
- 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지
- 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
공용부분
- 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구
사업주체는 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의등에 통보하여야 함.
※ 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의등에 통보하여야 함.
입주자대표회의등은 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있음.
※ 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 함.
사업주체와 입주자대표회의등은 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성하여야 함.
전유부분 : 입주자
공용부분 : 입주자대표회의의 회장 또는 관리단
공용부분 담보책임 종료확인서 작성
입주자에게 서면으로 다음 사항을 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것.
- 담보책임기간이 만료된 사실
- 완료된 하자보수의 내용
- 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서
입주자대표회의 의결
- 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 의결을 할 수 없음.
아파타 하자보수 보증금 이란 ?
하자보수보증금의 예치
- 사업주체는 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체는 제외함.
- 입주자대표회의등은 제1항에 따른 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
사용검사 신청 시 예치증서 제출
- 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신청서를 사용검사권자에게 제출할 때에 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 함.
1.「주택법」 제49조에 따른 사용검사 신청서
-
- (공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시 사용승인을 신청하는 경우에는 임시 사용승인 신청서)
2.「건축법」 제22조에 따른 사용승인 신청서
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- (공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시 사용승인을 신청하는 경우에는 임시 사용승인 신청서)
3. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 양도신고서, 양도 허가신청서 또는 「공공주택 특별법」에 따른 분양전환 승인신청서
-
- 분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서
예치명의 변경
- 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신청서를 사용검사권자에게 제출할 때에 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 함.
- 입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인)로 하여금 보관하게 하여야 함.
하자보수보증금의 용도
√ 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 사용되는 경우로서 하자보수와 관련된 다음 각 호의 용도로 사용하여야 함.
- 하자 여부 판정서(재심의 결정서를 포함함) 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용
- 하자심사·분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용
- 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용
- 하자진단의 결과에 따른 하자보수비용
하자보수보증금의 청구 및 관리
√ 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있음. 이 경우 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 함.
- 하자 여부 판정서, 하자심사·분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본, 법원의 판결서, 하자진단 결과통보서
- 하자보수비용 및 그 산출명세서
√ 청구를 받은 하자보수보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급하여야 함.
※ 다만, 하자보수보증서 발급기관이 청구를 받은 금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급하여야 함.
√ 하자보수보증서 발급기관은 하자보수보증금을 지급할 때에는 다음 각 호의 구분에 따른 금융계좌로 이체하는 방법으로 지급하여야 하며, 입주자대표회의는 그 금융계좌로 해당 하자보수보증금을 관리하여야 함.
- 의무관리대상 공동주택 : 입주자대표회의의 회장의 인감과 관리사무소장의 직인을 복수로 등록한 금융계좌
- 의무관리대상이 아닌 공동주택 : 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인의 인감을 등록한 금융계좌(같은 법에 따른 관리위원회가 구성되어 있는 경우에는 그 위원회를 대표하는 자 1명과 관리인의 인감을 복수로 등록한 계좌)
하자보수보증금의 사용
√ 입주자대표회의는 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 안 됨.
√ 입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그 날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에게 통보하여야 함.