입주자대표회의 의 구성은 아파트를 운영하기 위함입니다

아파트를 관리 운영하는 주체는 관리사무소와 입주자대표회의 가 있습니다.

입주민의 편의와 의결을 위한 입주자대표회의는 회장,총무,감사등으로 구성이 되며 매월 정기회의등으로 안건을 의결합니다.

 

그럼 아파트란 어떠한 개념으로 쓰일가요?

“아파트”는 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 공동주택을 말합니다(규제「주택법」 제2조제3호, 규제「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 및「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목).

※ 이 경우 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서).

 

아파트의 종류

“아파트”는 주택도시기금의 지원 여부 및 주거의 용도로만 쓰이는 면적 등에 따라 크게 국민아파트(규제「주택법」 제2조제5호), 민영아파트(「주택법」 제2조제7호) 및 임대아파트(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 규제「공공주택 특별법」 제2조제1호가목) 등으로 구분할 수 있습니다.

 

주택의 개념

주택은 다음과 같이 구분할 수 있습니다(규제「주택법」 제2조제1호, 규제「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 및규제「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표 1).

※ 주택: 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다(규제「주택법」 제2조제1호).

※ 공동주택: 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 다음과 같습니다(규제「주택법」 제2조제3호, 규제「주택법 시행령」 제10조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에서 다목까지).

아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 주택과 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 주택

 

여기서 의무관리대상 아파트란 무엇일까요?

• “의무관리대상 아파트”란 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호)

 

의무관리대상 아파트의 범위?

“의무관리대상 아파트”의 범위는 다음과 같습니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트

4. 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

 

그럼 아파트가 의무관리대상 아파트의 경우 다음의 순서는 아래와 같습니다.

 

사업주체의 관리 (입주자대표회의 구성전)

의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제11조제1항).

※ 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트

4. 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

※ 사업주체: 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(규제「주택법」 제2조제10호).

 

사업주체의 관리 이관 요구 (입주자대표회의 구성을 위한 단계)

의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자·사용자에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제11조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제8조제1항).

통지서 기재 사항

·총 입주예정세대수 및 총 입주세대수

·동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

·아파트의 관리방법에 관한 결정의 요구

·사업주체의 성명 및 주소(법인인 경우에는 명칭 및 소재지를 말함)

※ 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

 

입주자대표회의 구성

입주자·사용자는 관리 이관 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의 를 구성해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제11조제2항).

 

아파트 관리방법의 결정 및 변경

아파트 관리방법의 결정 또는 변경은 다음의 방법으로 합니다(규제「공동주택관리법」 제5조제2항, 제11조제3항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제9조).

 

자치관리(관리사무소)

의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제6조제1항).

※ 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트

4. 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

※ 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

 

위탁관리(주택관리업자)

의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의 는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제7조제1항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제5조제1항 및 제2항).

 

주택관리업자 선정 기준 등

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다[「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22. 발령·시행) 제3조제3항].

2. 다음의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것

가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항

나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

3. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것

4. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

5. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

※ 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(규제「공동주택관리법」 제7조제2항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항).

※ 관리주체: 아파트를 관리하는 규제「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).

이를 위반하여 주택관리업자를 선정한 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(규제「공동주택관리법」 제102조제3항제2호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

 

사업주체의 주택관리업자 선정

사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).

 

아파트 관리의 구분

공동관리와 구분관리

• 입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(규제「공동주택관리법」 제8조제1항 및 규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항).

▷ 통지사항(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항)

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·공동관리 또는 구분관리의 필요성

·공동관리 또는 구분관리의 범위

·공동관리 또는 구분관리에 따른 다음의 사항

√ 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안

√ 아파트 관리기구의 구성 및 운영 방안

√ 장기수선계획의 조정 및 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안

√ 입주자·사용자가 부담해야 하는 비용변동의 추정치

√ 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항

·그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

▷ 서면동의

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(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제2항)

·공동관리의 경우: 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의

·구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자·사용자 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따름

입주자대표회의 는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제4항).

 

• 공동관리 요건

공동관리는 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말함)로서 규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항에서 정하는 기준에 적합한 경우만 해당합니다(규제「공동주택관리법」 제8조제2항 및 규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항).

※ 임차인대표회의: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 규제「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제21호).

※ 2010년 7월 6일 전에 이미 공동관리하고 있는 아파트에 대해서는 공동관리하는 인접한 단지기준(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항제2호)에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」(국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따릅니다[「공동주택관리법 시행규칙」 부칙(제354호, 2016. 8. 12.) 제6조].

 

• 관리기구

입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 기술인력 및 장비를 갖추어 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함)를 구성해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제9조, 규제「공동주택관리법 시행령」 제6조제1항 및 별표 1).

입주자대표회의 또는 관리주체는 아파트를 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 구성해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제6조제2항).

 

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